多地严控资金违规进入楼市背后说明了啥？

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2018年春节前，多地出台政策严控资金违规流入房地产行业。北京银监局日前率先表示，2018年要以“房住不炒”为目标，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。

与此同时，上海银监局也在近期下发通知，要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则监管。

此外，广东银监局也提出，2018年努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。随后，2月初，广州市内四大国有银行房贷利率上浮，其中首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮15%。

以上各地出台政策严控资金违规流入房地产行业，主要是为了迎合1月底银监会提出的整治银行业市场乱象，被列为整治重点的行为包括：发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等行为。

面对银监会以及各地银监局加强对违规资金流向房地产的监管力度。业内专家解释是，一方面多地强调严禁个人贷款违规流入股市和房市，提高房地产开发贷款门槛，遏制房地产泡沫；；另一方面，自开年以来，多地曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息，目前给居民部门在房地产的“去杠杆”的效应正在显现。

为此，我们认为，一年之际在于春，进入2018年后，银监会及各地银监会都在给房地产去杠杆，就是为了要提前布局，为了防范各地一二手房价会像去年上半年那样疯狂上涨。与此同时，本轮房地产调控已经持续一年多，房地产业的拐点已经初现，监管者现在要给房地产降杠杆，就是为防范系统性金融风险曝发。

如果说去年10月各地密集出台楼市限售政策，是为了要把各地房地产去投机化。那么2018年初多地响应银监会号召收紧房地产贷款，那就是去杠杆化。那么，监官部门频频发动金融去杠杆的政策，究竟是想要达到什么目的呢？

首先，要给房企去杠杆化。去年底还有大中型房企争当地王，而随着各地银根收紧，融资渠道又被封堵，房企现在拿地时激进做法就会减少。短期内会导致，部分土地就会流拍，部分已进入开发环节的地块会面临经营压力，一些项目烂尾概率会有所增加。但从长期来看，可以使开发商在加杠杆时更加理性成熟，这反而有利于房地产业的可持续发展。

当然，各地银监局也并没有完全封堵了开发贷款，只是对开发贷款的门槛更高了。对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，同时可以允许房企贷款支付原材料、。本来开发商在拿到土地之后，什么事情都不做，就可以地质押，而申请贷款，甚至房地产开发项目都是利用开发贷。而现在房企要想拿到贷款，那就必须要“四证齐全”后才能真正发放贷款。

再者，去年初银监会发现首付贷资金违规进入房地产，受到监管当局的及时封堵，而从去年上半年开始，消费贷、经营贷、现金贷这类违规的资金流入房地产业，从而推高了当时的房价。

实际上，无论是首付贷还是现金贷，都是短期负债，不会超过一年，但开发贷和房贷是属于长期贷款，动辄往往要一二十年。如果再让短期的贷款来支撑中长期房贷，那么贷款风险自然是不言而喻的。

事实也是如此，那么利用首付贷进入房地产市场的人，不管出于何种动机，都已经把房贷杠杆率用到极致，这几乎接近于当年美国次贷危机时的“零首付”。而2008年之前，正是房利美、房贷美这二家投行，将贷款借给了根本还起房贷低收入家庭。

而一旦房价出现大调整时，这些人会因为房价已经跌过了首付成本加上后续支付还款资金后，而选择断供弃房。当然有人会提出，美国次贷危机还有其金融衍生品创新过快所致，但实际上过高的杠杆才是给金融体系埋下最大的隐患。

最后，各地银行上调利率，主要是给居民部门去杠杆，打击投机、投资性需求；除广州外，包括深圳、南京、北京等多地曝出今年以来房贷利率悄然上浮的状况。而今年1月国内首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率的1.11倍，同比上升21.75%。

如此一来，既改变了房地产长期得于低利率，房价上涨预期不变的格局，又增加投机炒房者的还贷支出压力。一直以来，中国房价为何屡调不降，这主要是国内房贷利率过低所至，而一旦房贷利率恢复到了正常水平，房地产投机投资就会退出。因为房地产没有了低利率和高杠杆率是涨不起来的。