春节楼市例行低迷 “返乡置业”恐非三四线主力

虽然“返乡置业”成为历年春节期间的热词,但它的实际效果,恐怕并不如预期那么好。

多家机构的统计显示,春节期间,全国大部分城市的房地产交易量出现下滑。与去年春节相比,交易量也有下降趋势。其中,中信建投统计的21个城市,春节期间的交易量下降了30%;中原地产同样指出,一二线城市的交易数据在春节期间暂停。

考虑到春节并不是常规销售周期,这种情况不难理解。分析人士指出,春节假期的时间较短,且主题并不在于买房。因此其交易数据的变化,不具备太大的参考价值。

今年的春节楼市平淡,与政策打压的大环境分不开。即便是在法定假日前夕的2月13日和14日,仍有城市出台调控政策。

根据21世纪经济报道记者了解,春节期间热炒的“返乡置业”,更多作为热词而非现象出现。多数受访者认为,即使抛开春节假期来看,返乡置业的现象也是少数,与旧城改造带来的需求相比,返乡置业并不构成三四线楼市的需求主体。

调控政策“没有假期”

由于春节期间的主题是探亲访友,且大多数房地产项目暂停了销售,因此除非有政策刺激等特殊因素的影响,春节期间的房地产成交量普遍偏低。

中信建投发布的数据显示,今年春节期间,21个城市的一手房成交面积为33.31万平方米,比上年春节下滑30%。

中原地产指出,春节长假期间,一二线城市的网签数据假期基本暂停,长假楼市主要以三四线城市为主,但这些城市的交易量同样低于平时。

基于同样的原因,春节所在的月份,整体的房地产成交量要低于其他月份。

“春节期间成交数据的变化,不能作为房地产市场的参考。”中原地产首席分析师张大伟认为,这一方面因为春节期间并不是常规销售周期,另一方面由于很多城市暂停了网签数据,即使有交易,也难以反映到数据上。

近些年,春节楼市也曾出现过看房增多、成交相对旺盛的“异常”现象。山东南部某四线城市的房地产从业人员向21世纪经济报道记者表示,在去年春节期间,该城市的确出现过大量看房的情况,其所在公司还安排值班人员进行接待。

南京某房企负责人也指出,2016年的春节期间,南京楼市也曾迎来看房潮,主要出现在浦口区和建邺区。

对于这两个城市来说,上述情况的出现有个共同特征——利好因素驱动。由于2015年“3·30新政”和“9·30新政”的驱动,南京楼市在2016年的春节出现异动,节后更是大幅上涨。而上述四线城市,则是受棚户区改造的影响而出现需求的释放。

在2018年春节期间,类似的利好因素并不多。相反,限制性的楼市调控政策却频繁出现。

2月13日,淄博市对部分区域实施限价、限售等措施。2月14日,济南市济阳县发文调控,提高了购房的信贷门槛,并对新房实施“限售令”。衢州市则在春节前提高了公积金贷款的门槛。

这些措施连同其他城市在节前密集出台的各项政策,对供应和需求双方的积极性都带来打压,并使得今年春节期间的楼市很难出现“异动”。

海南省住建厅的统计数据表明,春节期间,商品房销售面积、销售金额较去年春节有所下降,销售均价基本持平,房地产市场运行基本平稳。2018年春节期间全省商品房销售面积3.54万平方米,同比下降53.0;销售金额5.82亿元,同比下降53.1%;销售均价16442元/平方米,同比下降0.2%。

棚改仍主导三四线楼市

近些年来,“返乡置业”成为春节期间的热门话题。相比一二线城市,返乡置业更多出现在三四线城市中。但即使在交易相对旺盛的春节期间,“返乡置业”带来的需求也不是主流。

前述房企人士表示,由于很多人乡音未改,很难区分哪些是返乡者。有些人带有明显的返乡置业特征,如看房周期短、快速决策等,但这部分人是少数。

“这些年确实有外出务工人员返乡买房,有心返乡买房的人,还会在国庆长假期间看房,但这部分人数量很少。”该人士认为,即使不考虑春节假期,“返乡置业”也不是三四线城市的主流。

其认为,三四线城市的需求,仍然来自于大规模的旧城改造。“一些所谓的返乡置业,本质是买了房子给父母住,父母又大都是从老城区搬出来的。”

从趋势上看,返乡置业的现象虽然会继续存在,但恐不会成为主流。按照全国房地产商会联盟主席顾云昌的观点,当前进入城市化的第二个阶段,主要表现为人口从中小城市进入大城市。而在前一阶段,则表现为人口从农村进入城市。

近期,南京、郑州、武汉等二线城市不断发布人才吸引政策,包括降低户籍门槛、给予购房补贴等。相比三四线城市,这些城市更容易吸引外来人口。

因此,在三四线城市的逻辑中,棚改将继续成为主流。

由于热点一二线城市市场受到政策打压而相对低迷,在2017年,三四线城市的房价和交易量均大幅增长,并推动当年的房地产市场成交规模创下历史新高。

按照上海易居研究院智库中心总监严跃进的观点,三四线城市火爆的主要动因有二:一是宽松的货币发行量刺激;二是三四线城市开展大规模的棚户区改造,并带来大量新增需求。

未来,宽松的货币政策恐难以持续。央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中,对货币政策的导向定位“稳健中性”,同时强调,“加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”

严跃进认为,棚户区改造的规模,将决定今年三四线楼市的市场变化。

根据住建部的统计,2017年全国各类棚户区改造开工目标为600万套,实际开工609万套,完成投资1.84万亿元。按照计划,2018年到2020年,我国还将改造各类棚户区1500万套,其中2018年的目标为580万套。

多数机构认为,由于棚改目标仍然较高,今年三四线楼市的热度不会大幅下降。而一二线城市则存在低迷后的反弹动力,因此房地产调控政策不会松动。而整体市场虽不及去年,但绝对交易规模仍将处于高位。